捡漏法拍房，是捡了便宜，还是陷阱？

来源：《理财·市场版》 2018年第12期

    由于法拍房的价格低于市场价的20%~30%，吸引了不少人参与竞拍。不过，

    捡漏法拍房，虽然优惠多多，但这里面也是门道复杂，险象环生。

    法拍房成交价普遍是评估价的七八折左右，较低的价格吸引了不少人参与竞拍。数据显示，2018年1~10月，广东全省司法网拍成交金额同比增长近50%至437.98亿元。

    10月16日，一套位于余杭的西溪山庄香山美墅别墅成交，评估价1505万元，最后成交价1018.2万元，相当于打了6.8折；一套岸上蓝山117平方米的房源，成交价为210万元，比起评估价303万元，也几乎打了6.9折。

    今年“双11”期间，阿里和京东司法拍卖平台共挂出了29套住宅用房（北京区域），竞拍周期1天。截至11月12日12:00，成交16套，流拍13套，多为7.5~8.5折。其中，总价4800万元，单价19万元，降价1000万元挂出的老北京四合院流拍了。

    法拍房价格为啥便宜

    法拍房之所以低于市场价，主要原因是与司法拍卖相关政策有关。

    2004年，我国最高人民法院向社会公布了《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，其中该条例第八条明确规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”

    换句话说，若一套法拍房的总价为1000万元，那么通常情况下，该套房源首次起拍价为800万元，若出现流拍，房价还有在前一次保留价基础之上降价160万元的下行空间。

    在北京法拍网上就有很多低于市场评估价25%左右的捡漏房源，这些特价房通常都是流拍后再次降价的房源。

    个人如何捡漏法拍房

    法拍房价格较低，个人买家该如何购买法拍房？

    据了解，通常法院民事执行局会与京东、淘宝等平台合作，将不动产在网络平台上拍卖。北京购房人也可以登录北京法拍网，参与法拍房竞拍。无论哪种方式，都需要在竞拍前预交保证金，保证金的数额通常是总起拍款的10%。之后竞买人凭借本人身份有效证明及保证金收据参与房屋拍卖，出价高者得房，竞得者可根据法院裁定书、协助执行通知书及房屋拍卖成交确认书办理房屋所有权过户登记手续。竞拍失败者，可申请办理保证金退还手续。但竞拍成功未按时付清尾款，则保证金不退。

    捡漏法拍房的相关风险

    能以市场价的七折购买到法拍房，可谓捡了个大便宜。但捡漏法拍房，需要注意哪些呢？

    北京市盈科（深圳）律师事务所郑博恩律师指出，由于是因债务问题强制拍卖，司法拍卖的房源成交后，往往存在两大主要风险：一是收房清场难，二是不明费用多。

    清场问题

    网络挂牌的法拍房主要有四个来源：按揭违约、民间借贷违约、司法没收、无主房产。最清白的房子就是按揭违约，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取，还有钥匙，方便过户。最麻烦的就是个人纠纷，后期如果有其他债主上门讨债，真是鸡飞狗跳。

    需要注意的是，法拍房成交后，法院并不负责房源拍卖后的清场和交付，需要买家自行处理。也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，又是一场持久战。在深圳市中级人民法院官网显示的拍卖房源信息中，明确提到法院并不负责房屋的清场和交付，税费由买家承担。

    清场问题可以归纳为户口遗留、长租约、占用等纠纷。户口遗留是二手房交房的常见问题。由于户口会影响孩子升学，而且遗留的户口对未来房产再出手也有很大隐患。

    如何避坑呢？在竞拍前，必须弄清楚房产的居住现状，虽然万一遇到“老赖”只能走法律程序，但可以提前了解房子是否有签订租约。

    税费问题

    法拍房的税费一定要睁大眼睛看清楚，往往税费的数额比较巨大，让竞拍者有点无力承担。之前媒体就有报道“230万元抢到一套法拍房，被告知需交税费46万元”“151万元法拍房，税费高达90万元”等新闻。像郑州市民杨女士花费230万元拍下一套房子，算下来“省”了几十万元。原以为自己赚到了，没想到过户的时候被告知须缴纳46万元的个税，因为该房屋上一次交易是“直系亲属过户”，过户房屋总价是500元，需要缴纳两次的房价差价20%，杨女士一下子傻了眼，“拍卖前，法院没有公示该房子上一次是‘直系亲属过户’啊!”

    法院回应称，在查询房屋信息的时候，一般不会查其交易信息，只是查询其房屋产权所属情况以及是否被查封、抵押。

    另外，在司法拍卖过程中，虽然法院会组织竞拍者前往看房，但法院一般不提供房子是否“满五唯一”等具体信息。而这涉及的可能是一大笔税费。司法拍卖中，涉及买卖双方的各项税费，均由竞得者支付。一套200万元的住宅，如果不满2年非唯一，各项税费加起来高达20万元，这一块的成本千万不要忽略。

    需要特别指出的是，如果是商办物业，税费更是个大坑。网上有人拍了套700万元的商铺，最后算出来要交300万元的税。

    某当事人2013年以302万元竞得一套商用法拍房，并在指定期限内付清房款。但当他前往房管局办理过户时却被通知，该房还欠着一笔土地出让金，最后算下来竟比市场价高出100多万元。

    “竞拍法拍房时要注意，一旦房子在国家划拨的土地上所建，二次交易时还要补交土地出让金，那么所有费用算下来可能高于市场价。"业内人士说，如果房子有拖欠水电费和物管费，所有欠费也都要竞得者自己买单。