法拍房,教您如何从小白到高手!

日期:12-27  点击:173  属于:公司新闻
房价普遍高企,通过司法拍卖淘房不再是一件新鲜事,但是“捡漏有风险,下手需谨慎”,这 一块常常是专业人士才会触碰的领域,对普通购房者来说该从何下手? 今天,就从以下五方面,教您如何从小白到高手!

房价普遍高企,通过司法拍卖淘房不再是一件新鲜事,但是“捡漏有风险,下手需谨慎”,这

一块常常是专业人士才会触碰的领域,对普通购房者来说该从何下手?

今天,就从以下五方面,教您如何从小白到高手!

1.何为“法拍房”

2.拍房流程和买入后的手续

3.拍卖雷区及如何扫雷教您如何从小白到高手!

4.网络拍卖常见疑问解答

5.实例解析

一、何为“法拍房”

简单来说,法拍房是指被法院强制变现的房产。即债务人无力偿债,被债权人经由司法程序向

法院申请强制执行,将债务人名下的房产拍卖,用拍卖所得款项来偿债。

法拍房为何如此受追捧?因为它价格真的很低,甚至很多所处的地段都不错。让没接触过法拍

房的人望而却步的原因不在于房子本身存在什么问题,而在于买这种房实在太折腾了,手续

多、避坑难、风险大。

二、拍房流程&入手手续

但再怎么麻烦也阻挡不了低价的诱惑,其实只要了解了其中的门道,法拍房并不是个麻烦。

拍卖流程

▲公示:法院在淘宝网上放出法拍房相关信息,包括地址、权属、居住情况等。

注意:竞买人必须认真阅读“竞买公告”和“竞买须知”。

▲看样:提前申请,并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样。

注意:一般公告中会提示看样申请时间和联系方式。

▲报名:缴纳保证金,通常为拍卖底价的10-20%,交了钱的人才能参与竞拍。

注意:拍卖结束之前都可以提交保证金,但避免错过,尽量还是提前1-2天为宜。

▲竞拍:开拍后24小时,报名者在淘宝公开竞拍,价高者得拿下房源。

注意:一般有5分钟的延时周期,即拍卖10点结束,但有人9:56出价,则拍卖延长至10:01分

结束,5分钟内的每次出价都会触发延时,直至无人出价为止。

▲交钱:拍下后保证金转为房款,余款在规定时间内付清。

注意:一般余款结清时间为10个工作日,拍卖结束当天开始计算,特殊情况按要求时间结清,

竞买人可全款购买也可贷款。若悔拍将没收保证金,情节严重将受刑责。

▲解封:从淘宝拿到法院联系方式,获得拍卖成交确认书相关文件,解封房产。

▲解押:跑房管局、档案局等部门,解押房产,出具房源是否满五唯一等证明。

▲过户:完成过户手续,缴纳各种税费等,正式拿到房产证后收房。

注意:竞买人承担过户涉及的一切费用和标的物涉及的其他欠费等。

入手手续

竞买人成功竞得标的,可能需办理贷款手续,正式贷款流程如下:

提交贷款预审批材料申请 → 银行调查预审批 → 签订拍卖成交确认书 → 缴纳首付款 → 银行

审批 → 签订贷款合同 → 落实贷款担保条件 → 银行发放贷款 → 办理房产过户 → 借款人按月还款

竞买人贷款需提供资料:

身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行流水、国土局查档单(无房证明)、拍卖成交确认

书、支付宝截图、成交价截图、应买记录截图。

竞买人付清款项后,过户手续:

①拿到法院材料,首先要求法院解封房产。

②确认解封之后,立刻去房管局解除抵押(如果房子是银行要求查封,往往房产是抵押在银行

手上),解除抵押之后,房产就彻底清白了(无查封,无抵押)。

③洗白的同时,可以拿着法院的材料,直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。

④拿到双方的房产信息之后,加上法院的材料和房产清白证明(房产无查封,无抵押状态的证

明),可以单方面提出过户申请。

⑤等房管局通知交契税,以及办理土地所有权变更等手续,办理完成之后,就是X个工作日后

领不动产证。

三、拍卖雷区&如何扫雷

1.购房名额

深圳法拍房已有限购政策,竞买人购房前要搞清楚自己是否有购房名额。

2.保证金问题

报名参加竞拍的保证金可不是笔小数目,要去到总房款的10-20%,所以必须慎重!如果拍到

手不想要,不好意思,保证金没收。(如果没拍到,押金会在24小时退回支付账号)

房拍拍提示:报名前,应将该房产的具体情况摸清,确定是自己所需。千万别抱着报名玩玩的

心态,一切后果由竞买人承担。

3.拍前调查

购买法拍房,拍前调查至关重要,很多人忽略了这一环节,导致拍完后悔。

法拍房一般存在以下风险:

A.拍卖房的房产属性。包括年限、土地出让性质、是否拿到房产证,如果土地是划拨的,二次

交易时还要补交土地出让金,如果是预售房,由于不能立刻拿到房产证,可能还面临着二次纠纷.

B.拍卖房产的产权共有情况。比如夫妻双方共有产权;是否有第一债权人之外的其他债权人

,如长期租赁合同;是否被其它机构查封。

C.拍卖房产是否有抵押,如果有抵押,要了解清楚是否可以办理解押,如果无法解押,未来可

能面临相应的债务偿还风险。

D.拍卖房是否有大量税费和欠费。包括土地增值税、个税、契税、物业费、取暖费、水电费

等。同时也要查看房屋现状和破坏状况,否则未来可能会因修缮需要大量支出,有的拍卖房可

以现场查看,部分则因为种种原因无法实地察看。

E.拍卖房是否带有租约。《合同法》规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁

合同的效力。如果竞买人拍下带20年租约的房产,原债权人以有租约为由拒绝交接,情况将非常复杂。

房拍拍提示:竞买者可以自行了解相关情况,如果觉得麻烦或者不太确定情况是否属实,可以

委托相关专业辅助机构进行查询。

4.出价技巧

很多法拍房拍出比市场价还高的价格,是因为竞价人的心态所致,大家你追我赶,满足了一时

的痛快,到头来却后悔莫及。

房拍拍提示:竞拍前给自己定一个限价,超出这个价位及时收手。竞拍时不必立即压价,在5

分钟延时周期内随机应变。

5.清场交付问题。

网络挂牌的法拍房有四个主要来源,一是按揭违约,二是民间借贷违约,三是司法没收,四是

无主房产。

最清白的房子就是按揭违约,原房产证和土地证在银行手里,拿法院成交书后去取,还有钥

匙,方便过户。

最麻烦的就是个人纠纷,后期如果有其他债主上门讨债夜长梦多。

需要特别注意的是,法拍房成交后,法院不会负责清场。

房拍拍提示:在竞拍前,必须弄清楚房产的居住现状,万一遇到“老赖”只能走法律程序。也

可委托专业辅助机构办理协助过户,费用视情况而定。

四、网络拍卖常见疑问解答

1. 拍卖开始以后是否可以缴纳保证金?

答:可以的哦,但因司法拍卖金额涉及较高,建议提前1-2天缴纳,以免出现问题导致错过拍卖。

2. 如何知道自己是否交保成功?

答:您交保成功后,即会生成竞买号,则代表交保成功。如果拍卖已经开始,那么原本报名交

保证金的按钮会变成“出价”按钮,如果拍卖还未开始,报名交保证金的按钮会变为“等待开

拍”按钮,拍卖开始后会变为出价按钮。

4. 司法拍卖出价规则

1)全场首次出价只能为起拍价 2)加价幅度:只能按照加价幅度的N倍加价(N>=1且是整

数) 3)首次出价者不可在自己首次出价领先的状态下再次出价,需有第二人应价后可再应

价,之后可连续出价 4)出价次数无限制,竞拍周期内均可出价,出价时账户里不需要有钱

5)在竞拍周期内,出价后如果长时间没有其他人出价,拍卖也不会提前结束,除非法院中止

或撤回拍卖。

5. 保证金退回问题

一般在两个工作日内退回。

法拍房从线下走向线上,透明度已经大大提高,大家不必担心有什么所谓的“暗箱操作”。从

以上例子可以看出,法拍房的确存在很大的获利空间,花上几个月省了将近百万,你还会觉得

这是个“麻烦”吗?

竞买人触碰法拍房只有建立在前期了解的基础上,后续耗费的精力才不会太多。如果觉得没有

时间去走这些繁琐的流程,也可以交给司法拍卖专业辅助机构,只需要付出额外的一笔成本,

不过相对于巨大的差价,这也只是九牛一毛了。


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